Kolem koronaviru vznikají mýty a polopravdy v různých sférách lidského života. Nevyhýbají se ani realitnímu trhu. Jak je to s placením nájmu v obchodních prostorách?
Podle nařízení vlády se musí provozy podniků buďto omezit, nebo úplně uzavřít. Mnoho podnikatelů napadne otázka: Jak to bude s placením nájemného?
Ti, kteří nedisponují zrovna velkou finanční rezervou a platí měsíčně nemalou sumu, budou jako první řešit existenci svého podnikatelského bytí. Proto bychom rádi uvedli věci na správnou míru.
Pandemie koronaviru se považuje za tzv. vyšší moc. K čemu to opravňuje?
Aktuální situace se týká obchodů, restaurací, wellness center, posiloven, kanceláří apod. Koronavirus byl světovou zdravotnickou organizací vyhlášen pandemií a ta se společně s opatřeními přijatými v souvislosti s ní považuje za tzv. vyšší moc.
Vyšší moc je stav, za který nemůže ani jedna ze stran. Proto za ni nemohou nést odpovědnost. Jedná se o nepředvídatelné a mimořádné události, jako jsou živelné pohromy, války, revoluce, pandemie aj.
Nicméně nic z tohoto neopravňuje nájemce neplatit nájemné!
Vyšší moc a nájmy na dobu neurčitou
Je tu ale jedno velké ALE. Pokud nastane vyšší moc, má nájemník možnost uplatnit paragraf § 2312 Občanského zákoníku:
“Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.”
Oním vážným důvodem zde bude právě vyšší moc, současný stav pandemie.
Vyšší moc a nájmy na dobu určitou
U nájmu na dobu určitou je situace složitější, neboť tento nájem lze vypovědět jen v případech stanovených zákonem, avšak mezi tyto případy vyšší moc nepatří.
Vše záleží na tom, jak se strany dohodly ve smlouvě. Nicméně u nebytových prostor se používá častěji nájemní smlouva na dobu neurčitou.
Podle advokáta Jana Bureše z Advokátní kanceláře Bureš & Bureš, se kterým jsme tento článek a právní body diskutovali, je tento stav bezprecedentní.
Jinými slovy nelze vycházet z dřívějších případů a otázka je, jak by zareagoval soud, pokud by nájemce trval na okamžitém odstoupení od smlouvy.
Dle jeho názoru by však bylo pro tuto situaci použitelné ustanovení § 1765 Občanského zákoníku:
“Dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.”
Lidský pohled na problematiku nájmů a výpovědních lhůt
Nepředpokládáme, že ihned poběžíte za pronajímatelem s výpovědí v ruce. Zvlášť pokud daná situace bude trvat pár dní nebo v daném místě působíte dlouhodobě a daří se vám.
Nejedná se o příjemnou situaci ani pro jednu stranu. Jedna věc je, co je napsáno ve smlouvě. Věc druhá je lidský pohled.
Vždy doporučujeme se na celou věc podívat s nadhledem a pokusit se rozumně domluvit. Pokud pandemie potrvá 3 měsíce a po celou tuto dobu budou muset mít obchody zavřeno, je rozumné, aby se pronajímatel s nájemcem domluvili na kompenzaci. Z dlouhodobého hlediska je to v zájmu obou stran.
Proto všem přejeme, aby tato krizová situace odezněla co nejdříve, případně abyste našli společnou řeč a domluvili se na solidním kompromisu.
