Od 1. 7. 2020 došlo k omezení předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Co to znamená v praxi? Jak změna ovlivní prodávající a kupující nemovitostí? Má smysl si se změnou v legislativě lámat hlavu? 

1. července 2020 nabyl v účinnost zákon č. 163/2020 Sb. upravující oblasti soukromého práva. Změny zákoníku se nevyhnuly ani předkupnímu právu, které je výrazně omezeno – právní úprava se vrací do původní podoby z let 2014 až 2017. Jak se vás dotýká? 

Obsah článku

Podstata předkupního práva
Konec předkupních nabídek znamená jednodušší převody nemovitostí Jak fungovalo předkupní právo, které bylo účinné do 1. 7. 2020
Postup prodeje podílu nemovitosti před novelou zákona
Problém s předkupním právem v bytových domech nebo garážových stáních
Předkupní právo po 1. 7. 2020
Zachování předkupního práva pro spoluvlastnictví, které vzniklo pořízením po smrti
Úprava předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě zůstane nedotčena
Výhody zrušení předkupního práva –  převážně v převodech bytových jednotek
Jak změny předkupního práva poznáme v praxi
Nevýhody zrušení předkupního práva – tříštění vlastnických práv
Nevýhody změn předkupního práva v praxi
Zhodnocení postupu zákonodárců
Novela zjednoduší život zájemcům a oslabí podílníky nemovitostí
Otevírá se prostor pro spekulanty a investory
Buďte obezřetní u převodů uzavřených do 30. 6. 2020

Podstata předkupního práva z pohledu prodávajícího – povinnost nabídnout nemovitost ke koupi za podmínek, za kterých ji chce zájemci prodat

Předkupní právo je právo každého spoluvlastníka nemovitosti požadovat nabídnutí věci (nemovitosti) ke koupi za stejných podmínek, za kterých zamýšlí prodávající prodat. 

Pokud jste prodávající, tak pro vás předkupní právo znamená – povinnost nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za stejných podmínek, za kterých ji chcete koupěchtivému prodat. A to před převodem nemovitosti. 

Definice předkupního práva zní možná komplikovaně, ale smysl je vlastně velmi jednoduchý a jasný – snaha maximálně sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejnižšího počtu vlastníků. Cílem je snadnější správa a nakládání s nemovitostí. 

Konec předkupních nabídek znamená jednodušší převody nemovitostí

Jak fungovalo předkupní právo, které bylo účinné do 1. 7. 2020

Od 1. 1. 2018 do 1. 7. 2020 byla pravidla předkupního práva nastavena následovně:

Pokud jste chtěli prodat svůj podíl na nemovitosti, museli jste nejprve svůj podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Ovšem s několika výjimkami, mezi které patřil například převod v rámci rodiny nebo kdyby se nemovitost převodem znehodnotila. 

To znamená, že bylo nutné nabídnout odkup za stejných podmínek, které se týkaly:

– kupní ceny
– úhrady kupní ceny ve splátkách
– odložení platby
– a další parametry obchodu

Postup prodeje podílu nemovitosti před novelou zákona

1. Najdete kupce a uzavřete smlouvu.
2. Pošlete výzvu ostatním spoluvlastníkům, jestli si nechtějí za stejných podmínek danou nemovitost koupit.
3. Jestliže ano, původní smlouva ze zákona zaniká a vy nemovitost musíte převést na zájemce.
4. Je-li jich více a nedohodnou-li se jinak, nabývají váš podíl dle poměru svých podílů.

Problém s předkupním právem v bytových domech nebo garážových stáních

Asi je každému jasné, že můžete vlastnit podíl na pozemku (⅓, ½ apod.) nebo můžete vlastnit podobný podíl na rodinném domě, chatě či jiné nemovitosti. 

Bohužel zákon nepamatoval na to, že např. garážová stání v bytových domech, které logicky “náleží” k bytům, se často prodávají jako podíl na nebytovém prostoru. Podobně jsou často řešeny i sklepy. Tisíce prodávajících jsou tak doposud nuceni řešit problém prodeje tak, že zájemci prodávají byt, ale podíl na nebytovém prostoru (garážové stání), musí nabídnout ostatním spoluvlastníkům v domě. 

Předkupní právo po 1. 7. 2020

Výše zmíněné problémy od 1. 7. 2020 mizí – předkupní právo ve “staré” podobě bylo zrušeno. 

Pokud například najdete kupce na svou čtvrtinu stavební parcely, kterou vlastníte spolu s dalšími třemi spoluvlastníky, ihned po uzavření kupní smlouvy budete moci kupní smlouvu bez jakéhokoliv rizika „budoucího zpochybnění“ společně s návrhem na vklad podat na příslušný katastrální úřad. Nemusíte tak kontaktovat ostatní spoluvlastníky nebo jim předkládat předkupní nabídku a 3 měsíce s hrůzou čekat, jestli o podíl neprojeví zájem. 

Zachování předkupního práva pro spoluvlastnictví, které vzniklo pořízením po smrti

Každé zákony mají své výjimky a u předkupního práva tomu není jinak. Předkupní právo zůstane zachováno spoluvlastníkům v případě, když spoluvlastnictví vznikne pořízením pro případ smrti. 

Nebo jinou právní skutečností, díky které nemohli spoluvlastníci svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit

Typickým příkladem je dědictví nemovitosti po rodičích mezi 3 děti. Při náhlém úmrtí nemohli dědicové vzniklou situaci předpokládat. Tím pádem se z dědiců stanou automaticky podíloví spoluvlastníci nemovitosti

V těchto případech mají spoluvlastníci předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti po dobu 6 měsíců od doby, kdy vlastnictví vzniklo. Jakmile půlroční lhůta uplyne, spoluvlastníci mohou libovolně operovat se svým podílem bez nutnosti vytvářet předkupní nabídku ostatním spoluvlastníkům. 

Úprava předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě zůstane nedotčena

Změny v legislativě se nedotknou samostatně stojící úpravy zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku.

Nadále totiž zůstává tradice právní zásady, že povrch ustupuje půdě a pozemek a na něm postavené budovy stále budou ve vlastnictví jedné osoby

Výhody zrušení předkupního práva –  převážně v převodech bytových jednotek

Novela zákona zásadně omezí předkupní právo v kladném slova smyslu u převodu bytových jednotek, jejichž vlastnictví přímo souvisí také se spoluvlastnictvím podílů na dalších nebytových prostorách, jako jsou například garáže, sklepy, půdy apod. K takovému podílu se obvykle váže právo výlučného užívání konkrétního prostoru. 

Jak změny předkupního práva poznáme v praxi? 

Jak už jsme naznačili výše, problémy s předkupním právem měli před novelizací hlavně vlastníci bytových jednotek. Pokud chtěli například prodat bytovou jednotku, museli ostatním spoluvlastníkům nabídnout podíl na garáži nebo sklepu

Sami si jistě dokážete představit, jak moc to je komplikované a náročné na administrativu a čas. Představte si velký bytový dům, kde jsou desítky až a někdy až stovky vlastníků – a přesně tolik předkupního nabídek musel prodávající vytvořit. Určitě byste se jako prodejci do podobné situace nechtěli dostat. 

A problémy se samozřejmě nevyhnuly ani vážným zájemcům o byt. Ty vždy čeká spoustu vyřizování před samotným nákupem – právní poradenství týkající se kupní smlouvy, vyřizování hypotéky, přípravy na stěhování, čas strávený veškerou byrokracií a samozřejmě s tím spojené náklady. Když tohle všechno zájemce vyřídil, byl nucen ještě 3 měsíce v obavách čekat, jestli bude převod úspěšně dokončený. 

V praxi pak často docházelo na převod za pomoci 2 kupních smluv. Prodávající převedl samostatnou kupní smlouvou byt a samostatnou kupní smlouvou podíl na nebytové jednotce. Vlastnictví bytu přešlo na kupujícího okamžitě a 3 měsíce se čekalo „jen“ na to, jak dopadne situace ohledně prodeje podílu na nebytové jednotce.

Podobná situace se stávala také při převodech spoluvlastnických podílů na pozemcích, které fakticky funkčně souvisejí s hlavní nemovitostí. Jedná se třeba o pozemky se zelení obklopující bytové domy nebo pozemky zajišťující přístup k nemovitosti. I v těchto situacích bylo nutné se předkupním právem všech ostatních spoluvlastníků vypořádat. 

U výše zmíněných příkladů převodů nemovitosti dojde tedy k těmto výhodám:

– právní jistota
– urychlení celého procesu
– výrazné zjednodušení
– snížení nákladů
– minimalizace vysoké administrativní zátěže

Nevýhody zrušení předkupního práva – tříštění vlastnických práv

Každá mince má dvě strany a stejně tak změna předkupního práva. Je nutné si uvědomit, že předkupní právo má jeden velký a důležitý záměr – zamezení tříštění vlastnických práv k nemovitostem. 

Čím méně lidí určitou nemovitost vlastní, tím je jednodušší vzájemná domluva ohledně správy nemovitosti. Dohady o výměně střechy, zateplení domu nebo dalších velkých investicích bývají totiž mnohdy vypjaté i mezi dvěma spoluvlastníky. Tím spíš tehdy, kdy se nemovitost nachází ve spoluvlastnictví třech, šesti nebo klidně deseti různých osob.

Nevýhody změn předkupního práva v praxi

Můžeme opět zůstat u příkladu rodinného domu. Pro všechny spoluvlastníky je žádoucí, aby dům zůstal takříkajíc “v rodině”, která se přeci jen může snáz domluvit (i když to samozřejmě není vždy podmínkou). 

V těchto a jim podobných případech fungovalo předkupní právo jako ochrana ostatních spoluvlastníků. Když se například jeden ze spoluvlastníků ocitl v tíživé finanční tísni nebo se chtěl z jakéhokoliv jiného důvodu podílu zbavit, mohli spoluvlastníci uplatnit své předkupní právo, podíl přednostně odkoupit a zachovat tak rodinný majetek. 

Jenže po novele může vlastník spoluvlastnického podílu nemovitosti svůj podíl převést na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Představte si, že jste podílníci na rodinném domě a ze dne na den zjistíte, že jeden podíl vlastní další osoba, o které vůbec nic nevíte – mohou zde vzejít další komplikace, které stojí ostatní spoluvlastníky velké úsilí nebo nemalé náklady. 

Raději vůbec nedomýšlet, pokud podíl získá  osoba pofidérní pověsti, člověk ohrožený exekucí/insolvencí nebo třeba investor či developer, který bude mít se svým podílem obchodní plány narušující bydlení ostatních spoluvlastníků domu. 

V těchto případech přináší novela řadu rizik, která se reálně projevovala v letech 2014 až 2017. A která byla vlastně důvodem toho, proč bylo zavedeno předkupní právo účinné od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.

Zhodnocení postupu zákonodárců

Vzhledem k tomu, že v posledních letech došlo k častým změnám předkupního práva (“tam a zase zpátky”), přístup zákonodárců se zdá poněkud zmatečný. 

Sice se povedlo odstranit některé problémy, ale byl tím potřen celý smysl předkupního práva – zamezení tříštění vlastnických práv. Zajímavé je, že původní vládní návrh zákona k tomu směřoval. 

Do občanského zákoníku mělo být implementováno nové ustanovení §1188a, které by z režimu předkupní práva vyjmulo pouze zmíněné problematické převody nemovitostí, s jejich vlastnictvím je spojen spoluvlastnický podíl na další nemovitosti (pozemku, sklepu či třeba garáži).

Novela zjednoduší život zájemcům a oslabí podílníky nemovitostí 

Novela tak všeobecně pomůže zájemcům o nabytí spoluvlastnického podílu – ať už s ním budou mít jakékoliv úmysly, ať už si budou chtít pořídit byt s garážovým stáním a sklepní kójí pro svoje bydlení, anebo investovat do podílu na domu umístěného v atraktivní lokalitě s vidinou zisku.

Spoluvlastníky nemovitostí oslabí vidina možnosti budoucího zvýšení svého podílu na nemovitosti v momentě, kdy se některý z dalších spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat.

Je také třeba si uvědomit, že celá řada lidí pořizovala nemovitost do spoluvlastnictví, a to buď v rolích investičních nebo životních partnerů. Předkupní právo v těchto případech zajišťovalo značnou míru právní jistoty, že jeden partner bez vědomí druhého nemůže svůj podíl prodat, a umožnit tak užívat nemovitost třetí osobě. To nyní odpadá. Proto lze jen doporučit zřídit si v takovém případě smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Otevírá se prostor pro spekulanty a investory

Po zavedení předkupního práva v roce 2018 se z trhu stáhlo mnoho investorů, kteří se zaměřovali na odkup podílů na  trhu se zadluženými nemovitostmi (domy, byty), kde byl odkup zadlužených podílů velkou příležitostí. Právě “zrušení” předkupního práva tyto možnosti opět otevře.

Příklad: Vlastníci jsou rozhádaní a nedokážou se domluvit. Typickým příkladem jsou sourozenci, kteří zdědili rodinný dům po rodičích. Často v takovém domě bydlí jeden ze sourozenců a druhů z toho nemá nic. Pak přijde další problém –  že se jeden z nich zadluží. Na nemovitosti tak váznou exekuce a problém je na světě.

Investor pak může fungovat jako jakýsi “mediátor”. Ideální je, pokud se na odkupu domluví se všemi vlastníky najednou, ale někdy to zkrátka nejde.

Druhou možností je odkoupit podíl na nemovitosti od toho, kterého už hádky nebaví a chce ze svého podílu “alespoň něco” a hned. Cena takového podílu může mít klidně hodnotu i 50 %. No a zde je právě ten problém:

V současné době je nutné o tomto odkupu informovat ostatní spoluvlastníky a říci jim přesnou cenu, za kterou je možné nemovitost odkoupit. Pak se často stává, že se další spoluvlastník “zaraduje”, protože to má krásně připravené a druhý z toho opět nemá nic. 

Buďte obezřetní u převodů uzavřených do 30. 6. 2020

Podle přechodných ustanovení se předkupní právo vztahuje na všechny převody uzavřené do 30. června 2020. 

Pokud tedy do tohoto data (nebo klidně přímo 30. června) jste uzavřeli kupní smlouvu na prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti, předkupní právo se na převod vztahuje a tříměsíční lhůta ostatních spoluvlastníků pro uplatnění předkupního práva poběží i po 1. červenci.

Naopak předkupní právo již nedopadne na převody, které budou uzavřené 1. července 2020 a později.

Tento článek vznikl ve spolupráci s advokátem Mgr. Janem Zajíčkem se kterým dlouhodobě spolupracujeme.

www.realitniadvokati.cz

Potřebujete poradit? Spojte se s odborníky na trhu s nemovitostmi

Související články